合乐不得不谈的「房事」(下)

道听途说投资理财是瞎忙活,有请拥有跨行业高管经验的理财专家徐姐为你支招使用锦囊, 的听众大家好,我是徐杰,我们上一期呢,跟大家分享了三个听众关心的话题,第一上海的房价会不会跌,第二现在要不要买房,第三什么是合适的杠杆,肯定也会。 合乐不得不谈的「房事」(下)

有一些听众说爱我已经买了房,现在想换房,那怎么换房才合适呢?这就牵出了我们这期节目的重点,就是我们来谈一谈什么是购房或者换房的核心策略,在这里呢我想跟大家分享,我的核心观点是我们要关注房地产的流动性和流动性带来的溢价,怎么理解这个问题呢?和大家举个例子,最近我有一个外地的朋友他们在上海。 合乐不得不谈的「房事」(下)

宝呢,没有缴满5年,结果被限购了,但是呢,它又是有买房的刚性需求,那我当时给他的建议就是我们找一个最能够跟上海房价联动的区域,就是跟上海的房价属于同涨同跌的,那比如说华侨啊或者昆山那苏州啊,你要是因为不能在上海买房,结果跑去老家一个四线城市买房,那是万万不可取的,因为你始终要牢记。

要买的房子一定是你想卖的时候就一定可以卖掉的,这就是流动性,那我们说这个一线城市为什么房价不能跌,其实就是指它的流动性非常好,可能一个四线的城市,他的房子你想卖的时候就卖不掉,流动性就会比较差,那打个比喻我们说说这个流动性相当于就是我在股市当中买了一只股票,这支股票呢,有很高的交易量,我想卖就能卖掉。 合乐不得不谈的「房事」(下)

流动性非常好,那如果另一只股票业绩非常好,但交易量很小无人问津,就好像港股当中有一些小盘股,它就是没有交易量了,那没有流动性,那他自然也就不会有流动性带来的溢价。

我们前面说的那种很高交易量非常容易卖的股票,它通常就带来很高的溢价,比如说港股当中的腾讯它就有很高的交易量,所以它就是港股当中一枝独秀的一支非常棒的股票。

所以这其实就是交易量带来的流动性,比方说我们今天来赌上海的房价未来会涨,那么我要买的流动性好的那套房子,一般来说会跑赢平均的涨幅,但如果房价跌了,那么要抛售的时候,我持有的那一套流动性好的房子他肯定跑得掉啊,所以这就是我们讲房地产要关注流动性,那比如说香港的房产曾经跌过10年。 合乐不得不谈的「房事」(下)

但是市中心的房价是最快回归的,对比,远郊的房子可能再也回不去了,日本也是这样子,比如说上海临港这种有规划有想象空间,但是目前空置率很高的区域,市场好的时候当然他也长得还不错,但市场如果一旦不好,那么他很可能面临卖不掉,没有流动性的状况,我认为房地产的核心是流动性,在房地产行业有一句非常有名的名言叫做地段地段。 合乐不得不谈的「房事」(下)

地段其实这个地段地段地段这句话背后讲的就是流动性,地段越好,它的流动性越好,想卖就有人买,那么我们讲不动产不动产,到最后真的是卖不动啊,变成一堆砖他就是真的不动产,所以大家不要看今天房价涨的那么好,但是一定要想可能鄂尔多斯或者有一些温州或者有一些地方,现在房地产已经处于卖不动了,真的是不动产了。 合乐不得不谈的「房事」(下)

所以房价一定要关心的不是光是上涨还是要看它的流动性,那讲到这里呢,我觉得流动性这个观点还没有完全涨透。

美的这种高端的公寓就可以少用一些这个总的资产的量,到底怎样选择会比较好呢?我这个时候呢就会跟客户分析,我说你有两个维度来看这个事情,第1个维度呢是我们的情感维度,第2个呢是投资的理性维度,首先我们来谈谈情感维度,这就是舒适度的考量,所有做过别墅的朋友可能大多都不愿意再租公寓了,而且心里可能会想爱我。这个身价的人了,怎么可能没有别墅呢,就是富人的标配啊,而且舒适感也是不一样的,但是我经常跟即使很富有的客户我都会跟他谈,我说你看我们买这个房还是买那个房,其实机会成本是不同的,我们为了这个舒适感,比如选择了别墅,其实我们为这个舒适感付的代价是挺高的,从自用角度肯定是住得更舒服了,但是呢,就上海而言远郊的独栋别。 他说一直以来都是相对的价值洼地,同样的价格可能在市区你就能买一个平层,比如说你在汤臣一品买个一两百平米的房子,如果用同样的价钱,你可以在远郊买个几百平米的独栋别墅,那你到底买哪个呢?肯定是相对在远郊的别墅住的比较舒适,但是呢,我们来谈投资纬度,投资的维度呢,以上海来说比如新天地啊。古北啊,绵羊啊,陆家嘴啊,这一代的很多高端品牌的这种标准户型的公寓,他的流动性相对就比较好,一租一售,相对而言呢,远教的没有品牌的,小规模的独栋别墅,他一直处于难卖难租的状况,去年年中我记得我有个客户还跟我说他花了三年的时间才把远郊的一栋独栋别墅卖掉,而且是以。三年前的原价成交的,在这是一个怎样的背景呢?在过去三年里面上海的房价是处于微涨的状况,那在这种行情当中,大户型的独栋别墅远教的也不是你想卖的就一定卖得掉的,所以说穿了市中心的高层公寓,他就像击鼓传花一样,人群的基数比较大,接盘的人比较多,但别墅呢可能接盘的人就比较少,相对击鼓传花的人就比较少。 那它的溢价空间就比较少,那么对于我们已经捏在手里流动性不好的房产怎么办呢?举我自个的例子,我前些年呢,自己住的房子是一套大户型的老房子,它是一种流动性不太好的一种房子,因为大面积的老房子,就他的总价而言,可能目前的主流的买家年轻人可能宁愿用同样的总价买一个旁边。小面积的新房子,高层的公寓,而不愿意买一个大面积的老房子的多层啊,虽然可能中年人会觉得,唉,这种老房子大面积可能多层使用率比较好,经济实惠,但是呢,年轻人他注重的是一种品牌的归属感,以及这个房子新房带给他的一种愉悦感,所以这个时候我们也知道,如果你购买一个房子,那高层的4楼。以下或者是公房的1楼顶楼,这些都是有流动性瑕疵的,再难卖的行情当中非常难以出手的房子,我记得在过去的很多年里面,我都想过要换房,因为房子住了5年以上,可能都有点做腻了,可能就想买,但是很多次我挂牌以后都是看房的人多出价的人少,那么在去年年末的这一波房产上涨的热浪当中。 从总站借的这个通地铁对好消息,然后把这套房子卖掉了,但是即使在去年年末这么一个火热的行情当中,我这个房子在一个月之内只有一组客户出价,所以当时我赶快跟他成交了,也是因为我觉得这个就是流动性不好的一个非常重要的典范。一个相对完美瑕疵少,没有硬伤,那么是品牌小区是房龄比较新,那在这样的一个情况下,当我买的这个房子就是很多人抢的,放心,也就是说如果我想卖它也非常容易出手,这是一个最简单你对流动性的理解,如同我们之前谈到的一样,不管是今天你持有的还是你未来要换的房子,我们换房的成本越来越高,所以你在换房的时候宁可。发一个几十万的溢价也要换一个小区当中没有瑕疵的好房子,在这一点上呢,不要贪便宜,对于流动性差的房子我也给一个比较中肯的建议,那有一些房子,比如说我有一个投资性的小房子是6楼,这就有一个硬伤,又是个毛坯房,出租,这个品相不太好就卖不掉,所以那时候我就把它拿回来好好的装修了一下,用一个很高的价钱把它装修得非常漂亮。 那这是我配好所有的家具,这个时候呢就很好出租,那后来呢中介就告诉我说,唉呀,徐小姐,你看你这个房子装完了以后现在特别好卖了,为什么呢?因为现在的消费者都很懒,大家都最喜欢拎包入住,你看没有甲醛的味道,省力又省心,最重要的是这种小户型的刚需型的房子。贷款来享受这些,他不用再拿现金出来装修和买家电,所以这对于总价低的房子来说,装修好能够增加你这个房子的出售时候的流动性,这是一个比较中肯的建议。好洋洋小小的跟大家说了这么多小结一下,无论是上海的房价到底是会涨还是会跌,您要考虑的无非是三条第一咱们是不是非得买房,第二量力而行,考虑风险第三。不管是新买还是调仓置换,我们永远要保留最具有流动性的房产,这样无论是涨还是跌你都会很从容,最后呢,这位家长我来分享一下今年的司考,你真的要给孩子留房子吗?我们在上海大家经常开玩笑说生了个女儿,那就是招商银行生个儿子那就是建设银行,意思呢,就是我们养儿子的父母一定要给儿子做。 那个婚房才能讨到媳妇啊,其实我真不这么看,我自己觉得呢,我们只会对我们的孩子,不论是男女我们都会对他们做教育的投资,如果他们想要出国受国际的教育是一大笔钱,但是呢,我宁愿给他提供一个教育的机会,让他有更加广泛的可能性,但是我觉得我们对它投资的这个教育所产生的价值是一直伴随他本人的,但是我们给的房子或者。钱可是不一定伴随他终生,我常常在想如果要看婚嫁金或者房产来吸引一个配偶,那么这样带来的配偶风险有点高,作为一个男孩的妈妈,经常想我怎么能够把一个男孩子原始的这个荷尔蒙带来的成功动力拿走,他必须要靠他自己闯出一番天地来吸引他心爱的女孩子,这是他原始的动力,如果他哪一天。爱老妈就是因为你没给我准备房子,所以你看我都讨不了老婆,那我只能说爱你太low了点吧,但是如果他是租房到处流浪,也能找到一个如意伴侣,我就说,哎哟你太棒了,太酷了also,希望这一次的分享能够给您一些实用的指南和启发。

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